《九州蓝海》综合项目策划构想
庞建国 2006-12-27

目 录
前 言
一、项目基本情况
二、住宅项目内容构想
（一）项目基本情况
（二）销售
三、度假旅游项目构想
四、SWOT分析
《九州蓝海》综合项目
（一）有利因素
（二）不利因素
（三）政府政策因素
五、投资与回报
（一）项目进度时间表
（二）项目投资及回报估算
六、操作公司介绍
七、附件

前 言

《九州蓝海》旅游综合项目地处衡水湖自然保护区南侧的冀州滨湖文化休闲区内，是一个综合发展项目。
河北****房地产开发有限公司力求为冀州市开发一片集住宅、旅游为一体的综合性地产项目，吸引八方成功人士进入冀州度假，从而推进冀州市的知名度和城市经济的可持续性发展。

一、项目基本情况

1、项目地域情况
《九州蓝海》综合项目占地约500亩，衡水湖的南岸，冀州市湖滨路两侧。该地块有良好的生态环境和充足的旅游观光气息，具有非常乐观的开发前景。正好建设旅游度假项目和高档度假住宅小区。
衡水湖位于华北平原中南部的河北省衡水市境内，总面积187.87平方公里，现有水面75平方公里。衡水湖自然保护区不仅生物多样性丰富、自然风光优美，而且文化底蕴丰厚，源远流长。位于衡水湖南岸的冀州古城建于汉高祖六年（公元前201年），史有“天下分九州，冀州为首”之称。汉城墙、明城墙、众多汉古墓、石碑、李三娘石磨及竹林寺飞升上天的许多传说再现了衡水湖的自然、历史、人文景观，让人无不感慨衡水湖的神奇与秀美。
衡水湖具有蓄洪防涝防旱、调节气候、控制土壤侵蚀、降解环境污染等功能，它不但造福衡水人民，而且对调解周边乃至京津地区的气候、改善生态环境起到重要作用，她还是南水北调的调蓄水源地，为衡水及周边地市提供饮用水和工农业用水，发挥着促进区域经济发展的重要作用。其生态效益、社会效益、经济效益巨大。
衡水湖自然保护区独特的自然景观及保护对象的典型性、稀有性和特殊性，使得政府花大力进行保护，生态环境得到了进一步的改善。
衡水湖自然保护区位于环京津经济圈、环渤海经济圈、黄河经济协作区和东北亚经济圈之中，处于方圆三百公里以内的北京、天津两个直辖市，石家庄、太原、郑州、济南四个省会城市，26个地级市的假日经济圈之内。其明显的区位优势、独特的湿地资源、优美怡人的自然风光和悠久的历史文化，具有开展生态旅游得天独厚的先决条件。

2、基本数据情况
项 目 基 本 数 据
总占地面积 约500亩（333335㎡）
总建筑面积 12万㎡
容积率 0.36倍
总投资额 1.87亿元（不含拆迁）
回报率 28.23%
表1
3、住宅项目基本数据
项 目 基 本 数 据
总用地面积 300亩（200000㎡）
总建筑面积 10万㎡
容积率 0.5
总投资额 1.545亿元（1545元/㎡）
表2
4、度假旅游项目基本数据
项 目 基 本 数 据
总用地面积 200亩（133334㎡）
总建筑面积 2万㎡
容积率 0.15
总投资额 3250万元（1625元/㎡）
表3
5、项目周边情况
①交通方便：项目东侧就是106国道，向北20分钟直通衡水市，向南有南宫、清河等市；向西二级公路一个半小时可达石家庄，还路过宁晋、赵州、栾城；附近还有青宁、石黄高速公路，一个半小时到沧州或济南；京九铁路北通北京，南到九江；真可谓四通八达。
②配套齐全：项目地处冀州市北，属于城湖结合部，可以承借市政配套和沿湖风景。
③南面：项目紧邻冀州市，周边有南宫、清河、辛集等百强县和山东临清、济南。
北面：北边有衡水市，远一点有沧州、天津、北京。
东面：东边有枣强、山东德州市和济南市。
西面：西边有石家庄市、保定市、邢台市、宁晋县。
④衡水地区总人口400万人，附近县级城市100万人，周边2、3级城市可达2000万人。估计这个地区旅游含盖人口为1个多亿。
⑤周边主要城市经济状况：
（略）
二、住宅项目内容构想

（一）项目基本情况
《九州蓝海》项目属于综合发展项目，基本定位包括两个方面：
住宅项目基本数据
项 目 基 本 数 据
总用地面积 300亩
总建筑面积 10万㎡
容积率 0.5
总投资额 1.545亿元（1545元/㎡）
表4
住宅项目用地及建筑面积构想
项 目 建筑面积（㎡） 占地比率 容积率（倍） 绿化率（%）
总用地面积 20万㎡ 约300亩
总建筑面积 10万㎡ 0.5 40
其中:独栋住宅 1万㎡ 占地10%
双拼\叠拼住宅 2万㎡ 占地20%
低密度住宅 6万㎡ 占地60%
商业 0.5万㎡
生活配套 0.5万㎡
表5
1、生态住宅社区项目
住宅用地300亩，包括住宅、商业、小区配套、景观绿地。
延湖滨路北首先建设一排4层左右的低密度住宅，以小户型度假为定位。低密度北面是双拼和叠拼3层住宅。临湖建设独栋高档住宅。
2、商业及生活配套项目
商业及生活配套项目是为住宅社区配套所用。有商业休闲小街，小型超市，临街商业若干，可以内外两用。小区配套有会所、物业用房等。
3、温泉入室项目
温泉入室项目属于高档住宅小区度假概念所必须配备的条件，需要打2眼深度超过1000米的热水井和1眼300米深度的回水井。①管道连接每个住户，但只提供洗澡之用。②小区内部建设市内温泉游泳池，供业主使用。
4、其他配套
保安：保安员24小时值班巡逻，红外防盗报警装置，电视监控系统，专用会客接待场地，住户出入识别系统（人、车）。
休闲：住户荣誉（免费）成为度假村会员制度。
供暖：冬季室内电热地板供暖。
装修：低密度、叠拼住宅精装修、家具电器配套齐全。独栋、双拼住宅毛坯房，菜单式装修。
5、绿化景观
住宅区铁艺栏墙，内部豪华绿化，有雕塑。临水修建木栈道，有豪华油艇停靠在码头，岸边标志性建筑白色灯塔上的激光射灯，在夜晚直射天空。小区设灯光、背景音乐、景观小品。
（二）销售
1、定位：①石家庄市和周边（衡水、邢台、德州）城市需要休闲度假的人群。②华北地区需要修心别墅的成功人士。
2、优惠：购买住宅的业主，可以同时成为度假村会员，按购买面积得到不同级别会员卡，并可以随时预约来度假村休闲。
三、度假旅游项目构想（有删节）
湖滨路路北紧邻衡水湖岸，资源优势得天独厚，建设旅游项目势在必行。衡水湖保护区临湖150米只能建设旅游项目，也正好符合我们的构想。
度假旅游项目基本数据
项 目 基 本 数 据
总用地面积 200亩（度假村）
总建筑面积 2万㎡
容积率 0.15
总投资额 3250万元（1625元/㎡）
表6
度假旅游项目用地及建筑面积构想
项 目 建筑面积（㎡） 占地比率 容积率（倍） 绿化率（%）
总用地面积 133334㎡ 约200亩
总建筑面积 20000㎡ 0.15 40
其中: 专用场地 5000㎡ 占地15%
自助厨房、餐厅 8000㎡ 占地20%
辅助设施 5000㎡
生活配套 2000㎡
表7
1、专用场地
一层建筑，临水木栈道，并有栈道通到湖中。
2、自助厨房、餐厅
一层建筑。
3、辅助设施
服务通道、办公及工作人员宿舍等。
4、会员制管理
等级会员制。购买住宅的同时，荣誉成为本项目会员。其他会员要按级别交费并规定享受时段。
四、SWOT分析

《九州蓝海》综合项目
（一）有利因素
1、站在我们地块向北看去，清澈湖水一眼望不到边，与天际连接在一起，水天一气烟波浩淼，可谓华北仅有的一颗明珠。生态环境和邻水休闲，是项目凭借天然的最大优势。
2、便利的交通，大面积的清澈湖水，使得项目具有度假性质。本项目有着华北地区独一无二的优势，其稀缺性使这个项目更具开发价值。
3、休闲度假概念可以吸引周边城市休闲度假人群到冀州市来消费，享受衡水湖的自然风光并得到休闲娱乐。本项目可以吸引社会各层面喜欢休闲的人们，还可以得到离退休老干部和其他老年朋友的青睐，并消除旅游项目季节性的弊病。据悉，省政府某省级离休干部，就是一个休闲协会的会长。
4、度假住宅可以吸引人气并带动旅游项目的操作成为现实，使我们全部项目能够在较短时间内建设完成。
5、项目周边的百强县和城市，是支撑项目的主要客户区。冀州市的土地资源，其价格将会大幅度提高。
6、人气的到来，促进服务业的发展，劳动就业压力就可以得到缓解。经济状况的提升，带动消费，税收也将会承增长的趋势。
7、冀州市新领导班子年富力强，正好在提升本地区的综合经济实力方面下一番工夫。我们愿意协助冀州市政府将此项目做好。
8、操作团队素质很高，河北九州世纪房地产开发有限公司的各个股东，全部是MBA；合作方人员全部是当地的精英。
（二）不利因素
1、冀州市本地城市人口较少，支撑这么大的项目有一定困难。
2、远离大城市，销售推广成本较高。
3、没有到周边县城和城市的公共交通工具。
4、销售价格不高，项目回报率较低。
5、因地块较大，有一次性开发的危险。分期开发使得开发周期较长，操作成本上升。
6、最大的问题是，衡水湖整体性的原始状态，使得项目开发可借之景只有水，而不能与周边的荒凉融为一体。这将较大幅度地增加策划、设计、推广方面的技术性难度。
7、环境保护这是必须做到的！人气的提升必将给环境保护带来一定问题，必须加大环境保护的设备投入，这将会提高建设成本。
8、湖滨路以南的现状不佳，严重影响整条街道的形象，建议政府出面征用土地开发建设，或与我们合作建设，将湖滨路建设成为一条迎宾大道，形象大道和样板街道。
总之，这个项目对我们建设一个繁荣昌盛的和谐社会，有着极大的促进作用，这是千载难逢的机遇。
（三）政府政策因素
1、市政府主要领导要亲自挂帅，下大力搞活冀州市的经济。这是为冀州老百姓做的一件实事，是为了建设“和谐社会”采取的实际行动。
2、申请项目减免城市基础设施配套等政府行政性收费，解决旅游项目投资回报周期较长的问题，减轻投资商的压力。
3、给旅游项目的经营商免三年、减二年税金的优惠政策，加快旅游综合项目的启动时间，迅速形成规模。
4、建立政府审批程序的绿色通道，加快项目开发建设进程。
5、尽快整体规划湖滨路，防止跟风开发。要将湖滨路做出整体规划，并建设成为冀州市的标志性样板街道。
五、投资与回报

（一）项目投资及回报估算
项目占地500亩（333335㎡）
总建筑面积12万㎡
其中：住宅项目占地300亩（20万㎡），建筑面积10万㎡
旅游度假村占地200亩（13万㎡），建筑面积2万㎡

略

（二）项目进度时间表（详见附件）
六、操作公司介绍
（详见附件）

七、附件
1、公司简介
2、总规划图